通过中介购房，这些知识你要知道

　　通过中介购房，这些知识你要知道

　　1、二手房买卖为什么要通过中介?

　　对于二手房买卖而言，通过房产中介进行代理，省心省力，因为二手房买卖的操作流程比较复杂：寻找房源、实地看房、确认房屋产权、审查买卖双方资格、签订房屋买卖合同、核定双方税费、办理担保、申请银行贷款、办理过户手续、领取房产证等。

　　买方与中介签居间合同的核心内容是中介提供服务买方付中介费，因此，对买方来说，中介的服务在居间合同中要明确约定，中介费须分期、按比例支付，居间协议签订时付1/4，房屋买卖合同签订时付1/4，待房屋过户完买方拿到新的产权证后再付剩余的1/2。

　　这样，对买方的保护力度较大，若未能顺利过户的，买方支付原约定中介费的一半即可，以免交易过户不成时与中介产生纠纷。

　　2、二手房买卖必须通过房产中介吗?

　　对二手房买卖而言，通过房产中介进行代理省心省力，但这不是必须的，只要掌握了二手房买卖的详细流程，您完全可以自己操作可以省下一笔不小的开支。

　　3、通过中介购房什么时候付中介费?

　　要看您与中介公司的合同中约定何时支付中介费用，要依约办理，否则可能会违约。应该先和买家签订合同。然后在银行办理转按揭手续。原则上应该在房产证取得后转让。

　　4、房屋买卖不成中介费怎么算?

　　居间人取得报酬必须具备两个要件：第一是所介绍的合同，必须成立;第二是合同的成立，与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。

　　(1)一方反悔导致房屋买卖不成。

　　由于房价上涨等原因，卖家经常会在签订房屋买卖合同后反悔，在此种情形下，中介已经尽到了居间义务，可以收取中介费。但是买方的中介费是由于卖家违约所产生的，因此，应赔偿买方因其违约行为而产生的中介费损失，因此，此时的中介费应由卖家全部承担。同理，如果是买家违约，则中介费应由买家全部承担。

　　简言之，因买卖一方违约，而中介无过错的情形下，由违约方承担中介费。

　　(2)无违约方，因政策或银行贷款原因导致买卖合同无法履行而解除的。

　　典型的情形有：因共有产权人无法亲自到场或者提供委托授权而导致无法贷款、因限购而导致无法过户、因不符合贷款条件而导致无法贷款等。

　　因为没有过错方，因此中介费的问题，基本要靠当事各方的约定，如果没有约定，在中介尽到合理审查义务时，法院大多会支持中介的诉求。但是根据《合同法》第427条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

　　5、房屋买卖不成该退中介费吗?

　　中介与买卖双方之间属于居间合同。买卖双方属于委托人，中介属于居间人，居间人促成买卖成立的，委托人应该按照约定支付中介费。居间人未促成合同成立的，不得要求支付中介费，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。